Questions d’immobilier :
Certificat de localisation

Le vendeur doit fournir ce document essentiel

Par Joseph Marovitch

Vous achetez une nouvelle maison et vous ne recevez pas de certificat de localisation actualisé. Un an passe et la maison d’à côté se vend. Le nouveau voisin d’à côté vous informe que votre garage empiète sur sa propriété et doit être enlevé, ou que votre piscine traverse la limite de la propriété pour entrer dans sa cour arrière et doit être réduite, ou que la fenêtre de la chambre de votre fille a une vue illégale sur la fenêtre du salon et doit être bloquée.

Voici encore d’autres exemples : votre maison n’est pas conforme aux règlements municipaux, le matériau utilisé pour les tuyaux est en plastique et doit être remplacé, les numéros de cadastre de la ville ont changé et ne sont plus valides. Il y a tellement de problèmes qui peuvent survenir si vous ne savez pas ce que vous achetez.

La loi exige qu’un vendeur fournisse à l’acheteur d’une propriété résidentielle un certificat de localisation mis à jour.

Le certificat de localisation est un document qui comprend un rapport et un plan par lesquels l’arpenteur géomètre exprime son opinion professionnelle sur la situation et l’état réels d’un bien immobilier. Il fournit un rapport concernant les titres de propriété, le cadastre et les lois régissant cette propriété. Le certificat est exigé par l’acheteur, le notaire et la banque si l’acheteur prend une hypothèque.

La loi exige qu’un vendeur fournisse à l’acheteur d’une propriété résidentielle un certificat de localisation mis à jour.

Dans certains cas, le prêteur financier peut demander un nouveau certificat si le certificat date de plus de sept ans. Il est à noter que si l’institution financière demande un nouveau certificat de localisation et qu’en fait l’ancien certificat de localisation ne comporte aucun changement tel qu’une structure supplémentaire ou modifiée ou de nouveaux numéros de cadastre, il incombe alors à l’acheteur de payer les frais d’acquisition du nouveau certificat.

S’il y a eu des changements à la structure ou à la désignation des numéros de cadastre et que ces changements ne sont pas reflétés dans le certificat de localisation actuel, il incombe alors au vendeur de payer les frais d’acquisition du nouveau certificat de localisation.

Il est rare que le courtier immobilier n’informe pas l’acheteur qu’il a besoin d’un certificat de localisation. Cependant, dans le cas de ventes privées, il peut arriver que l’acheteur achète une propriété sans un certificat mis à jour, bien que le notaire dans la diligence raisonnable saurait qu’un nouveau certificat est nécessaire et informerait le vendeur.

Un certificat de localisation est préparé par un arpenteur géomètre et les arpenteurs donnent habituellement un taux préférentiel aux courtiers immobiliers. Lorsque je commande un certificat pour un client, le coût moyen est de 750 $ plus taxes. Le prix varie en fonction de la taille de la maison, si elle est attachée ou détachée, ou d’un condominium.

‘Des problèmes tels que la non-conformité aux règlements municipaux, le transfert de propriété à un voisin ou un réservoir d’huile souterrain dans la cour arrière, peuvent retarder la livraison d’un nouveau certificat de plusieurs mois.’

La plupart des vendeurs seront informés lorsqu’ils commenceront le processus de vente de leur maison et, au besoin, commanderont immédiatement un nouveau certificat de localisation. De nombreux vendeurs choisissent de ne pas commander un nouveau certificat s’il n’est pas requis. Ils préfèrent attendre de trouver un acheteur. La préparation d’un nouveau certificat peut prendre jusqu’à trois semaines s’il n’y a pas de problèmes rencontrés au cours du processus d’acquisition.

Des problèmes tels que la non-conformité aux règlements municipaux, le transfert de propriété à un voisin ou un réservoir d’huile souterrain dans la cour arrière, peuvent retarder la livraison d’un nouveau certificat de plusieurs mois.

Si un acheteur se présente avec une offre par laquelle il veut prendre possession de la propriété rapidement, le vendeur risque d’être laissé pour compte si l’acheteur n’est pas prêt à attendre.

Au cours de la dernière année, un client m’a affirmé qu’il n’était pas urgent d’avoir un certificat de localisation. Je lui ai fortement conseillé d’obtenir le document avant de commencer la mise en vente. Le vendeur, un peu plus âgé et soi-disant plus expérimenté, a insisté pour attendre. Je lui ai également conseillé de fixer le prix de la propriété en tenant compte du marché actuel, mais il a insisté pour que je hausse le prix de la propriété. Je lui ai dit que nous pouvions commencer avec un prix plus élevé s’il insistait, mais que si après avoir perdu 45 jours je pouvais prouver que le prix devait être réduit, il le réduirait.

Après que quarante-cinq jours se soient écoulés, j’indique qu’il y a eu beaucoup de consultations du service d’inscriptions multiples, mais peu d’appels et de visites. De nombreuses consultations et peu d’appels indiquent un intérêt du public pour la propriété, mais pas au prix demandé. Mon client a alors insisté pour avoir un mois de plus avant de changer le prix. Après que plusieurs mois se soient écoulés, le prix a finalement été réduit et un acheteur est arrivé avec une offre. Mon client a accepté l’offre avec des conditions d’hypothèque et d’inspection. Sans surprise, le notaire et la banque ont tous deux demandé un nouveau certificat de localisation.

‘Assurez-vous toujours d’avoir un certificat de localisation à jour au début du processus de vente.’

L’arpenteur géomètre était occupé à cette époque de l’année et nous avons dû attendre quatre semaines pour obtenir le certificat. Cela a entraîné une modification visant à prolonger la date de signature. En préparant le certificat, l’arpenteur géomètre a découvert que l’allée empiètait sur la passerelle du voisin et que la fenêtre de la salle de bain avait une vue illégale sur la chambre principale du voisin.

Cela aurait pu retarder davantage la signature, mais nous avons fait givrer la fenêtre et la vue fut donc bloquée, et le vendeur a acheté à ses frais frais une assurance titre qui garantissait que si le voisin soulevait le problème d’empiètement de l’entrée, l’assurance couvrirait les frais juridiques et de construction, si nécessaire.

Le résultat net

Assurez-vous toujours d’avoir un certificat de localisation à jour au début du processus de vente.

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L’état du marché

Selon l’ACI (Association canadienne de l’immeuble), il y aura beaucoup de construction dans le marché des appartements en copropriété et des appartements locatifs. Les ventes continueront d’augmenter jusqu’en 2020 et les conditions du marché continueront de favoriser les vendeurs, entraînant une nouvelle hausse du prix des maisons individuelles.

Comme je l’ai mentionné dans de précédents articles, les nouvelles constructions se poursuivront mais elles se feront plus rares à mesure que l’espace diminuera sur l’île de Montréal. Le prix des propriétés unifamiliales continuera d’augmenter, car nous entrons dans un marché de revendeurs uniquement. Le prix des espaces commerciaux et des copropriétés augmentera inévitablement dans un marché de revente où il y aura éventuellement un nombre limité de propriétés à vendre.

L’or coûte cher parce qu’il est rare et difficile à trouver. De même pour l’immobilier. Quand il y a une quantité limitée et finie de propriétés à vendre, ces propriétés valent de l’or.

Image : Andrew Burlone

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