Questions d’immobilier :
Propriété à revenu / 6

Coup d’oeil sur les conditions de la promesse d’achat: le financement

Par Joseph Marovitch

Mis à jour le 11 décembre 2024

Dans l’article précédent, nous avons discuté des quatre conditions qui doivent figurer dans la promesse d’achat pour une propriété à revenu, afin de protéger l’acheteur, et nous nous sommes concentrés sur la troisième condition, l’inspection des lieux. Nous allons discuter ici de la quatrième condition, le financement.

Voici les quatre conditions permettant à l’acheteur de vérifier l’information :

1. La première visite.
2. L’examen des dépenses, des baux et de toute autre documentation financière.
3. L’inspection des lieux
4. Le financement

Il est possible d’acheter une propriété à revenu au comptant, mais peu d’investisseurs utilisent leur propre argent pour financer un immeuble à revenu. Il existe un cas où le paiement en espèces peut être avantageux. C’est le cas lorsque le vendeur, pour une transaction entièrement en espèces, qui est beaucoup plus rapide qu’un financement, est prêt à réduire davantage le prix de la propriété, ce qui entraîne une augmentation du taux de capitalisation. L’acheteur, après avoir pris possession de la propriété, peut demander un prêt hypothécaire s’il le souhaite. L’argent devrait travailler pour vous et non l’inverse.

 À mesure que le temps passe et que la valeur de la propriété augmente, les propriétaires peuvent emprunter sur la propriété pour acheter un deuxième puis un troisième immeuble à revenu afin d’augmenter leur portefeuille.

L’argent peut être emprunté auprès de votre institution financière et utilisé pour acheter la propriété à revenu. Avec un taux de capitalisation qui permet un bénéfice après les dépenses, et après un certain temps, le montant de l’hypothèque baissera et la propriété se financera d’elle-même. De plus, à mesure que le temps passe et que la valeur de la propriété augmente, les propriétaires peuvent refinancer la première propriété pour acheter un deuxième puis un troisième immeuble à revenu afin d’augmenter leur portefeuille immobilier.

Obtenir une hypothèque pour financer une propriété à revenu requiert du temps et un certain investissement. Contrairement à l’hypothèque d’une résidence individuelle, l’hypothèque d’une propriété à revenu nécessite un dépôt de 15% à 30% et peut prendre jusqu’à 40 jours ou plus à obtenir de la banque. La banque évaluera la propriété et déterminera la valeur en fonction d’un calcul effectué par la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement).

La SCHL est l’institution fédérale qui assure tous les prêts hypothécaires bancaires. De nombreuses règles déterminent la valeur de la propriété et le montant que l’acheteur doit verser. Un des facteurs inclus est si l’acheteur a l’intention de vivre dans une des unités de l’immeuble à revenus. Si l’acheteur n’a pas l’intention d’y vivre, il ou elle doit alors déposer un minimum de 20% du prix d’achat.

S’il y a un avantage pour l’acheteur, celui-ci peut gagner du temps et contourner la SCHL en versant un acompte de 20 % ou plus de la valeur de la propriété et obtenir un prêt hypothécaire conventionnel non assuré par un prêt de la SCHL soutenu par le gouvernement.

De nos jours, la SCHL est submergée de demandes de prêts pour des immeubles à revenus et l’obtention d’un prêt hypothécaire garanti par la SCHL peut prendre jusqu’à trois mois. En optant pour un prêt conventionnel, l’hypothèque peut être obtenue en un mois ou moins.

En fixant la condition de financement, l’offre doit contenir les éléments suivants:

• Le montant que l’acheteur a l’intention d’emprunter.
• Le taux d’intérêt maximum que l’acheteur est prêt à accepter.
• Le nombre d’années d’amortissement de l’hypothèque.
• Combien de jours pour que l’acheteur obtienne l’hypothèque

Si l’institution financière de l’acheteur approuve un prêt au montant exigé par l’acheteur, à un taux d’intérêt égal ou inférieur à celui demandé, amorti sur la période souhaitée, et dans les délais indiqués pour obtenir le prêt, alors la condition est remplie et la propriété est achetée.

‘Contrairement à l’hypothèque d’une résidence individuelle, l’hypothèque d’une propriété à revenu nécessite un dépôt de 15% à 30% et peut prendre jusqu’à 40 jours ou plus à obtenir de la banque.’

Si l’institution financière de l’acheteur n’approuve pas le prêt, ou exige un taux d’intérêt supérieur à celui demandé par l’acheteur, ou amortit le prêt sur une période plus courte que celle demandée, ou ne fournit pas le prêt dans le délai requis, l’acheteur peut annuler l’offre par écrit, toutefois, le vendeur a la possibilité d’insister pour que l’acheteur fasse une demande auprès d’une autre institution financière aux frais du vendeur, ce qui se produit rarement.

Il existe de nombreuses autres options possibles autres que l’annulation de l’offre d’achat si l’acheteur est motivé. L’acheteur peut accepter les conditions de la banque. Si le prêt n’est pas approuvé, l’acheteur pourra devoir s’adresser à un prêteur privé.

TEST ENVIRONNEMENTAL DE PHASE 1 ET/OU DE PHASE 2

La semaine prochaine, je discuterai des obligations du propriétaire, mais il y a une autre condition, lors de l’achat d’une propriété générant des revenus, qui est à la fois recommandée et peut être exigée par l’institution financière de l’acheteur. Cette condition est un test environnemental de phase 1 pour déterminer s’il y a des contaminants dans le sol sous ou autour de la propriété.

Le vendeur ne peut pas vendre une propriété générant des revenus s’il y a des déversements d’huile ou d’autres contaminants sous ou autour de la propriété. Par conséquent, une condition d’examen environnemental de phase 1 est incluse dans l’offre. La répartition des coûts de ce test est déterminée entre l’acheteur et le vendeur. Le coût varie entre 1600 $ et 2500 $ ou plus, selon la taille de la propriété.

Si le test de phase 1 ne révèle aucun contaminant, la condition est remplie. En revanche, si le test indique un problème, une phase 2 est nécessaire. Une propriété contaminée peut être très coûteuse à dépolluer, et cette responsabilité incombe au vendeur, sauf si l’acheteur et le vendeur conviennent de partager les frais.

Les informations que je fournis dans ces articles sont un condensé. Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section commentaires ci-dessous. Je répondrai rapidement à toutes vos questions. De plus, cliquez ici pour lire les articles précédents.

Prochain article : Propriété à revenu /7 – Les obligations du propriétaire

L’ÉTAT DU MARCHÉ

Une excellente nouvelle vient d’être annoncée : la Banque du Canada a pris la décision de réduire le taux d’intérêt canadien de 50 points de base, l’établissant désormais à 3,25 %. Cette mesure vise à donner un coup de pouce à la croissance économique tout en maintenant l’inflation aux alentours de 2 %.

Cette baisse des taux aura des répercussions significatives sur le marché immobilier, touchant à la fois les acheteurs, les vendeurs et les propriétaires actuels. Pour les acheteurs potentiels, c’est une véritable aubaine : ils bénéficieront d’un plus grand choix de propriétés et verront leurs mensualités hypothécaires diminuer, rendant l’accession à la propriété plus accessible.

Du côté des vendeurs, cette décision devrait stimuler la demande, ce qui pourrait se traduire par une augmentation des prix de l’immobilier. Quant aux acheteurs dont l’hypothèque arrive à échéance, ils pourraient profiter de conditions de renouvellement plus avantageuses, tandis que les détenteurs de prêts à taux variable verront leurs paiements mensuels allégés.

‘La Banque du Canada a pris la décision de réduire le taux d’intérêt canadien de 50 points de base, l’établissant désormais à 3,25 %.’

Si cette tendance se maintient, le marché immobilier commencera à progresser rapidement, au bénéfice de tous. Cependant, la menace d’une guerre tarifaire émanant de la nouvelle administration américaine persiste. Une guerre tarifaire pourrait provoquer une récession avec une inflation et des taux d’intérêt en hausse. Si les acheteurs et ceux qui refinancent ne veulent pas prendre de risques, il serait très judicieux de bloquer un taux d’intérêt avec une pré-approbation en décembre.

Passez une excellente semaine et joyeuses fêtes !

N’oublions pas que les personnes atteintes de cancer sont également vulnérables !

Vous êtes invités à continuer à donner aux organisations suivantes, car il est maintenant plus important que jamais de soutenir la recherche sur le cancer ! Cliquez sur les logos ci-dessous pour savoir comment :

Image d’entête : Philip Taylor via StockPholio.com

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