Question d’immobilier :
l’évaluation domiciliaire

Comment déterminer la valeur marchande d’une maison

Par Joseph Marovitch

Je me suis récemment abonné à StreetText, une application sur Facebook qui crée une annonce, personnalisée avec mes informations, pour demander aux vendeurs potentiels s’ils souhaitent obtenir une évaluation du marché afin de connaître le prix de leur maison sur le marché actuel. Lorsqu’un vendeur potentiel clique sur l’annonce, il est tenu de fournir une adresse ainsi qu’un courriel ou un numéro de téléphone afin que je puisse savoir à qui envoyer l’évaluation.

Dans la plupart des cas, le système fonctionne si vous l’orientez de la bonne façon. Cependant, de nombreux demandeurs d’information laissent une adresse mais pas de courriel ou de numéro de téléphone, ou bien un courriel et/ou un numéro de téléphone mais pas d’adresse. Beaucoup ne fournissent pas les détails requis tels que le nombre de chambres, de salles de bain et de places de parking, ce qui rend le système inefficace sans analyse approfondie.

Quatre facteurs déterminent le prix d’une propriété : l’emplacement, l’état des lieux, les propriétés comparables, vendues et mises en vente, et la rapidité avec laquelle la propriété doit être vendue.

Alors, pour tous ceux qui veulent savoir ce que vaut leur propriété en vue de la vendre ou de la refinancer, voici comment on prépare une évaluation.

Quatre facteurs déterminent le prix d’un bien immobilier :

1. L’emplacement
2. L’état des lieux
3. Les propriétés comparables, vendues et mises en vente
4. La rapidité avec laquelle la propriété doit être vendue

Pour préparer une évaluation, nous commençons par obtenir les informations suivantes :

• L’adresse
• L’année de construction
• Le nombre de pieds carrés d’espace habitable ?
• La superficie du terrain en pieds carrés ?
• L’évaluation municipale
• Le nombre de chambres
• Le nombre de salles de bains
• Le nombre de salles d’eau
• Le nombre de places de garage
• Le nombre de places de parking extérieures
• Tout autre facteur pouvant augmenter ou diminuer l’évaluation, comme une nouvelle cuisine, une piscine creusée, une nouvelle salle de bain, etc.

Nous recueillons et comparons ensuite les informations à partir de toutes les listings actifs comparables afin de connaître la concurrence. Après tout, les acheteurs, et leurs courtiers, ne visitent pas que votre maison. Bien entendu, le prix demandé sur les listings actifs est en partie le résultat de l’expertise du courtier et des souhaits du vendeur.

La valeur marchande réelle d’une propriété se trouve dans les informations accumulées à partir de listings comparables vendus au cours des 12 derniers mois.

Les propriétés peuvent être légèrement différentes dépendant des quartiers. Certaines auront une piscine, d’autres non, d’autres encore auront une chambre supplémentaire, d’autres non, d’autres encore auront une nouvelle cuisine avec des comptoirs en granit alors que d’autres auront une cuisine plus ancienne avec des plans en mélamine. Par conséquent, pour tenir compte de toutes les différences, les propriétés mises en vente et vendues sont ventilées en fonction du prix au pied carré.

‘La valeur marchande réelle d’une propriété se trouve dans les informations accumulées à partir de listings comparables vendus au cours des 12 derniers mois.’

En moyenne, l’évaluation comprendra 4 ou 5 listings de propriétés comparables à vendre et 4 ou 5 listings de propriétés vendues. En utilisant le prix au pied carré des propriétés les moins chères aux plus chères, on pourra évaluer une fourchette de prix demandé et une fourchette de prix auxquels la propriété devrait pouvoir être vendue.

Une fois la fourchette établie, le prix demandé final dépendra de l’état de la propriété, de son emplacement par rapport aux écoles, à l’animation des rues, à la tranquillité des lieux, aux parcs, etc. et de la célérité avec laquelle le vendeur doit vendre.

Je préfère toujours fixer le prix d’une propriété légèrement en dessous de la moyenne du marché. Cette stratégie génère plus d’intérêt, plus de visites et plus d’offres. En fixant un prix inférieur à celui de la plupart des propriétés similaires et en suscitant plus d’intérêt, nous créons un scénario d’offres multiples qui, dans de nombreux cas, surtout dans le marché actuel, peut amener une propriété à se vendre plus cher que le prix demandé.

Notez que évaluation municipale n’est pas le prix marchand d’un bien immobilier. L’évaluation municipale, dénommée le rôle, est basée sur les ventes dans la région pendant une période de trois ans. Les variations sont prises en compte, comme l’emplacement des écoles, les routes fréquentées, les voies ferrées. L’intérieur de certaines propriétés est également pris en compte lorsque des rénovations sont effectuées, que des permis sont demandés et que les inspecteurs municipaux procèdent à des inspections. Si la ville dans laquelle vous vivez sait que vous venez d’installer une cuisine de 100 000 $ dans votre maison, la ville réévaluera votre propriété avant trois ans et pourra augmenter votre évaluation municipale pour vous faire payer plus d’impôts.

L’évaluation municipale doit être prise en considération lors de la fixation du prix demandé. S’il y a quatre propriétés similaires à vendre, y compris celle du vendeur, et que l’évaluation municipale des quatre maisons se situe entre 350 000 et 500 000 dollars, le vendeur ne veut pas être la maison la plus chère du quartier avec l’évaluation la plus basse.

Fixer un prix inférieur à celui de la plupart des propriétés similaires suscite plus d’intérêt, et crée un scénario d’offres multiples qui peut amener une propriété à se vendre plus cher que le prix demandé.

Par exemple, un acheteur visite une propriété (A), dont le prix est de 800 000 dollars, dont l’évaluation municipale est de 720 000 dollars et qui est en excellent état. L’acheteur visite ensuite une propriété similaire (B) en excellent état, qui demande également 800 000 $ mais dont l’évaluation est de 775 000 $. L’acheteur désireux d’acquérir la plus grande valeur pour son investissement achètera la propriété (B) qui a une évaluation plus élevée. Il y a un facteur dans la propriété (B) qui rend la valeur plus élevée, qu’il s’agisse de la proximité d’un parc, d’une caserne de pompiers ou d’une école.

Si vous avez des questions ou des commentaires, veuillez vous reporter à la section des commentaires au bas de la page. De plus, pour lire mes articles précédents, cliquez ici.

Prochain article : Pourquoi les maisons de NDG sont-elles si en demande et les prix en hausse?

L’état du marché

Dans le Financial Post d’aujourd’hui, un économiste de la CIBC affirme que, malgré la pandémie, le prix des maisons augmente à un rythme incroyable. C’est peut-être vrai, mais c’est parce qu’il y a moins de propriétés à vendre et beaucoup plus d’acheteurs. La loi de l’offre et de la demande dans l’économie de base du lycée stipule qu’un stock faible entraînera une hausse de la demande et des prix.

‘… il est possible que le marché ralentisse, car l’économie subit les contrecoups des fermetures d’entreprises, de la baisse des revenus et de l’endettement élevé.’

Pendant cette pandémie, les vendeurs ne sont pas pressés de vendre car ils craignent que des étrangers infectés par la COVID-19 n’entrent dans la maison. Les acheteurs doivent se démener pour trouver une nouvelle résidence et ce n’est pas facile. Dès qu’une maison de trois chambres à coucher à bon prix dans une zone de banlieue arrive sur le marché, les acheteurs se ruent pour faire une offre.

Toutefois, il est possible que le marché ralentisse, car l’économie subit les contrecoups des fermetures d’entreprises, de la baisse des revenus et de l’endettement élevé. Il arrivera aussi un moment où le gouvernement voudra récupérer tous les fonds d’aide octroyés.

Passez une bonne semaine, soyez prudents !

N’oublions pas que les personnes atteintes de cancer sont également vulnérables !

Vous êtes invités à continuer à donner aux organisations suivantes, car il est maintenant plus important que jamais de soutenir la recherche sur le cancer ! Cliquez sur les logos ci-dessous pour savoir comment :

Image : Andrew BurloneAutres articles par Joseph Marovitch