Questions d’immobilier:
Les options de l’acheteur

Les recours qui s’offrent à l’acheteur si l’inspection révèle des problèmes majeurs

Par Joseph Marovitch

1 février 2024

On m’a récemment demandé quelles étaient les options de l’acheteur si le rapport d’inspection indiquait des problèmes concernant le bien immobilier. Plusieurs facteurs doivent être pris en compte pour répondre à cette question.

N’oubliez pas, comme je l’ai indiqué dans l’article Le processus d’inspection, que l’inspecteur ne peut faire état que de ce qu’il peut voir lui-même ou à l’aide d’un appareil d’imagerie thermique. S’il y a des problèmes qu’il ne peut pas voir mais qu’il peut détecter, l’inspecteur conseillera de les faire examiner par un spécialiste.

Ce que l’inspecteur trouve et présente dans un rapport écrit, ce sont deux types de problèmes distincts. Le premier type de problèmes est d’ordre cosmétique : Il s’agit de problèmes dont l’acheteur peut s’accommoder et qui ne nécessitent pas de réparations urgentes. Par exemple, la maison a besoin d’être repeinte, l’acheteur veut enlever les moquettes ou changer les fenêtres parce qu’il est indiqué dans le rapport qu’elles datent d’un certain temps. D’autres problèmes d’ordre cosmétique concernent la cuisine et les salles de bains qui sont vétustes. Le rapport peut indiquer que le mur extérieur en briques devra éventuellement être rejointoyé.

Les problèmes esthétiques peuvent être constatés par l’acheteur lors de sa première visite et contribuer à déterminer le prix qu’il proposera.

Ce sont des facteurs qui peuvent influencer l’offre de l’acheteur avant la remise de la promesse d’achat, mais ce sont aussi des problèmes qui peuvent être constatés par l’acheteur lors de sa première visite et qui l’aident à déterminer le prix qu’il proposera. Ce ne sont cependant pas des éléments que l’acheteur utilisera après l’inspection pour renégocier le prix.

L’autre type de problème est d’ordre structurel. Il s’agit de problèmes qui doivent être réglés immédiatement car ils peuvent être coûteux à réparer et éventuellement présenter un danger s’ils ne sont pas réparés rapidement.

Voici quelques exemples de problèmes structurels : un nouveau toit est nécessaire, le système électrique ou de plomberie est défectueux, les murs en briques s’effritent et doivent être rejointoyés immédiatement, les fenêtres sont fissurées et laissent entrer le froid ou l’humidité dans la propriété, il y a une fissure dans les fondations qui va s’aggraver, les supports du balcon ou du patio sont pourris, il y a de la moisissure toxique dans la maison, et ainsi de suite. Il s’agit là de problèmes majeurs dont la réparation est coûteuse et qui dévaluent considérablement la valeur de la propriété.

Avant de parler des recours de l’acheteur, il faut parler de la déclaration du vendeur. Lorsqu’un bien immobilier est mis en vente, le vendeur doit remplir la déclaration du vendeur, un document indiquant l’état de la maison au mieux de ses connaissances. La déclaration du vendeur doit ensuite être téléchargée avec l’annonce sur Centris.

‘Les problèmes d’ordre structurel doivent être réglés immédiatement car ils peuvent être coûteux à réparer et éventuellement dangereux s’ils ne sont pas réglés rapidement.’

Lorsqu’un acheteur décide de soumettre une offre, il doit signer la promesse d’achat et lire, accepter et signer la déclaration du vendeur. Les deux documents sont ensuite soumis à l’acheteur. En acceptant et en signant la déclaration du vendeur, l’acheteur a pris en compte et accepte toutes les problèmes déclarés, ce qui signifie que le prix ne peut pas être renégocié sur la base de ces informations.

Nous pouvons maintenant répondre à la question de savoir quels sont les recours de l’acheteur si le rapport d’inspection contient des éléments qui ne sont pas déclarés dans la déclaration du vendeur et qui dévaluent considérablement le bien immobilier.

S’il existe des problèmes qui dévaluent considérablement le bien immobilier, l’acheteur doit se procurer le rapport d’inspection complet et l’accompagner d’un document écrit indiquant quels sont les correctifs qu’il désire voir apportés et comment il entend résoudre la situation, par exemple en réduisant le prix. Le rapport et la demande écrite doivent être soumis au vendeur avant la date limite d’inspection, telle qu’indiquée dans la promesse d’achat.

L’acheteur a alors trois possibilités :

• Renégocier le prix
• Acheter le bien tel quel.
• Annuler l’offre

Le vendeur dispose alors des options suivantes pour résoudre la situation :

• Remédier aux problèmes dans les 21 prochains jours
• Réduire le prix et laisser l’acheteur remédier aux problèmes
• refuser de faire quoi que ce soit, auquel cas l’acheteur peut annuler l’offre ou acheter le bien tel quel.

Si vous avez des questions ou des commentaires concernant l’avenir du marché des propriétés à revenus, veuillez vous reporter à la section des commentaires au bas de la page. De plus, pour lire mes articles précédents, cliquez ici.

Prochain article : Critères pour l’achat d’un condo

L’ÉTAT DU MARCHÉ

Taux d’intéret de la Banque du Canada : 5%
Taux préférentiel de la Banque du Canada : 7,2%
IPC (taux d’inflation) : 3.4%

La Banque du Canada maintient le taux d’intérêt directeur à 5 %, ce qui, comme indiqué dans le passé, laisse présager une réduction possible dans les prochains mois si l’économie ralentit davantage. La plupart des vendeurs semblent attendre que les taux baissent et que les valeurs augmentent avant de mettre leur bien sur le marché.

‘Des taux plus bas amèneraient plus d’acheteurs et de vendeurs sur le marché immobilier.’

Les acheteurs semblent également faire preuve d’attentisme à l’égard des taux d’intérêt. Une baisse des taux amènerait plus d’acheteurs et de vendeurs sur le marché immobilier. Selon un rapport de RBC Economics daté du 29 janvier 2024, la valeur des biens immobiliers diminuera au cours du premier trimestre 2024, mais la possibilité d’une baisse des taux au cours des trimestres suivants entraînera une augmentation de la valeur, de l’offre et de la demande.

Dans l’intervalle, certains acheteurs et vendeurs ne peuvent pas attendre. Ces transactions sont rapides et stratégiques.

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Image : Davis Sanchez – Pexels

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