Questions d’immobilier :
L’offre de second rang

Une clause qui soulève des enjeux multiples et des éléments spécifiques

Par Joseph Marovitch

3 avril 2025 •  Traduit de l’anglais

Aujourd’hui, nous abordons l’offre de second rang. Une offre de second rang est une promesse d’achat conditionnelle à l’échec d’une première promesse d’achat déposée par un autre acheteur. Cette définition est basique, mais cette clause comporte plusieurs implications et raisons spécifiques justifiant son utilisation.

L’achat d’une propriété implique de nombreuses situations, chacune régie par les conditions spécifiées dans la promesse d’achat. Voici quelques exemples de situations courantes:

• Offre conditionnelle à la vente préalable du bien actuel de l’acheteur
• Concurrence d’offres multiples (plusieurs propositions simultanées)
• Offre de second rang conditionnelle (soumise lorsqu’un autre acheteur a déjà une offre conditionnelle acceptée)

Ces exemples illustrent une partie des scénarios possibles. Les conditions de base incluent généralement l’examen des documents légaux, l’inspection du bien et le financement hypothécaire ou en espèces.

Cependant, des conditions supplémentaires peuvent inclure un test environnemental de phase 1, une inspection de moisissures, une vérification de vermiculite, un test de radon, une analyse de puits d’eau, une inspection de fosse septique ou de cheminée, et bien d’autres. Ces inspections et conditions additionnelles découlent souvent d’une inspection initiale ou sont liées à la localisation du bien, à son âge ou à sa proximité avec des sites industriels, des cours d’eau, des stations-service, des voies ferrées, des parcs d’attractions, etc.

Les offres à plusieurs niveaux sont plus fréquentes dans les achats de propriétés multi-résidentielles générant des revenus que dans les offres pour des maisons résidentielles individuelles.

Un courtier vendeur et son client acceptent une promesse d’achat conditionnelle. L’offre inclut des conditions telles que l’examen des documents, l’inspection et le financement. La propriété n’est vendue qu’une fois toutes les conditions remplies. Ainsi, le courtier continue de commercialiser le bien et peut accepter des offres de second, troisième, voire quatrième rang. Les offres à plusieurs niveaux sont plus fréquentes dans les achats de propriétés multi-résidentielles générant des revenus que dans les offres pour des maisons résidentielles individuelles

Situation

Un acheteur peut soit trouver une propriété qu’il souhaite acquérir et qui fait déjà l’objet d’une offre acceptée, soit se retrouver dans une situation où plusieurs parties intéressées ont également soumis des offres. Ce scénario est appelé situation d’offres multiples. Dans ce cas, le vendeur a accepté une autre offre en raison d’un prix et/ou de conditions plus favorables.

Les conditions sont assorties de délais. L’examen des documents peut durer six jours, l’inspection quatorze jours, et le financement hypothécaire quinze à vingt jours. La date limite de la dernière condition serait indiquée dans l’annonce Centris.

Ainsi, une offre de second rang acceptée ne deviendrait effective qu’à ou avant la date limite de la dernière condition. Si le premier acheteur annule son offre avant cette date, l’offre de second rang prendra effet plus tôt. Si, à la date limite du dernier délai, le financement n’est pas obtenu, l’offre de second rang sera alors activée, sauf si le vendeur accorde une prolongation.

Tout acheteur mécontent d’avoir été surpassé dispose d’options. D’autres acheteurs rejetés peuvent rester intéressés et soumettre des offres de second rang. S’il souhaite poursuivre le processus d’achat, l’acheteur devra formuler une offre de second rang.

La propriété n’est vendue qu’une fois toutes les conditions de l’offre remplies. Par conséquent, le courtier vendeur continuera de commercialiser le bien et d’accepter des offres de second, troisième et même quatrième rang.

Si l’offre de second rang est acceptée, cela signifie que notre acheteur sera le prochain à soumettre une offre. Si son offre échoue et qu’une offre de troisième rang est acceptée, c’est alors cet autre acheteur qui prendra la relève. Si plusieurs offres de second, troisième rang ou plus sont acceptées et que notre acheteur n’a pas soumis d’offre de second rang, il devra attendre que toutes les autres offres échouent. Si elles aboutissent, la partie est terminée.

Dans une offre de second rang, notre acheteur doit également préciser des délais, par exemple : « Cette promesse d’achat est conditionnelle à l’échec de la première offre au plus tard le (date) », correspondant à la date limite de la dernière condition du premier acheteur.

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Prochain article : Offres multiples en propriétés résidentielles et à revenus

L’état du marché

Selon Robert McLister, courtier hypothécaire et collaborateur au Globe and Mail et au Financial Post, dans une récente publication, l’anticipation des tarifs douaniers entrés en vigueur le 2 avril, a déjà fait grimper le taux d’inflation canadien de 1,9 % à 2,64 % en mars. Aux États-Unis, l’inflation a déjà dépassé le 2,64 % observé au Canada. « Nous pouvons nous attendre à une hausse supplémentaire de l’inflation à moins que Trump ne mette fin à cette attaque économique contre le Canada. Pour combattre l’inflation galopante, l’outil utilisé par la Banque du Canada est le taux d’intérêt. Les taux sont relevés pour réduire l’inflation. »

‘Pour combattre l’inflation galopante, l’outil utilisé par la Banque du Canada est le taux d’intérêt. Les taux sont relevés pour réduire l’inflation.’

Pour les acheteurs finançant l’acquisition d’une propriété, le choix entre un taux fixe ou variable comporte des conséquences et nécessite une discussion avec un courtier hypothécaire compétent et expérimenté. Les taux fixes et variables présentent des avantages et inconvénients. Une hypothèque fixe de 3 ou 5 ans est moins risquée qu’un taux variable. Un taux variable peut offrir un faible taux d’intérêt aujourd’hui, mais il fluctue avec l’inflation et le taux directeur de la Banque du Canada. Un acheteur peut opter pour un taux fixe de 4,1 % sur 5 ans aujourd’hui, ou un taux variable de 3,8 % qui pourrait rapidement augmenter demain.

Concernant la vente dans ce marché volatil, un vendeur a également besoin d’un courtier compétent et expérimenté. Le marché immobilier actuel devient de plus en plus complexe. La plupart des acheteurs ne maîtrisent pas les subtilités des transactions immobilières dans le contexte actuel. Avec une guerre tarifaire qui alimente l’inflation et les taux hypothécaires, la demande fléchit. Ainsi, la stratégie de prix et de commercialisation doit être réfléchie pour offrir des incitatifs motivants tout en atteignant un prix et des conditions optimales.

Je vous souhaite une excellente semaine !

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Image d’entête : Pexels

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